Гарантия на новую квартиру: на что может рассчитывать покупатель

Квартира, как и любой другой купленный товар, имеет гарантийный срок. Поэтому, даже если покупатель жилья в новостройке не разглядел дефекты при приемке квартиры, у него будет возможность в течение нескольких лет выявить недостатки и предъявить претензии застройщику.

Впервые увидеть и рассмотреть свое новое жилье дольщик может при приемке квартиры. За отведенные час-полтора выявить все дефекты не всегда представляется возможным. Что-то можно и недосмотреть, например, такие мелочи как царапины на окнах. А какие-то недоделки просто невозможно проверить. Так, если квартира принимается летом, дольщик не сможет проверить, как работает система отопления, потому что она не включена. В теплое время года покупатель также не узнает, насколько качественно сделаны швы между панелями дома, что напрямую влияет на тепло в квартире. Кроме того, зачастую в недавно построенных комплексах нет горячей воды. Проверить напор и температуру также невозможно. И это не считаю скрытых дефектов, которые, в первую очередь, свойственны квартирам с отделкой – увидеть, например, плесень или грибок на стенах под только что поклеенными обоями практически невозможно. Или уловить запах вредных веществ, таких как аммиак или формальдегид.

Вариантов множество. Все эти дефекты могут постепенно проявляться, доставляя массу неудобство, а иногда и нанося вред здоровью жильцам квартиры. Тем не менее, все, что не удалось выявить за полтора часа приемки можно разглядеть в ближайшие несколько лет после заселения в квартиру.

От трех до пяти ЖК Гарантия

Основной закон, регулирующий взаимодействия дольщика и застройщика, – 214-ФЗ. В нем прописаны и гарантийные сроки новостройки. Так, 3 года предоставляется на выявление дефектов инженерного и технологического оборудования:

· Вентиляции

· Лифтов

· Системы отопления

· Водо-, газо- и электроснабжение

Еще больше – пять лет гарантии распространяется на конструктив здания. В течение этого срока можно выявить следующие недочеты:

· дефекты стен

· фасадов

· несущих конструкций

· стеклопакетов

Безусловно, покупатели жилья по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ защищены максимально. Если в договоре долевого участия не прописан гарантийный срок, такой документ считается недействительным. Однако и пайщики кооперативов, купивших квартиру по схеме ЖСК, также могут рассчитывать на устранения дефектов по гарантии. Согласно положениям закона «О защите прав потребителя», покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. А ст. 756 Гражданского кодекса гласит, что покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения.

Важный момент: гарантийный срок исчисляется с момента подписания Акта приемки-передачи квартиры, даже если дом построен и эксплуатируется уже несколько лет. У каждого жильца дома свои сроки для предъявления претензий застройщику.

Чья ответственность?

Дом после ввода в эксплуатацию передается на баланс Управляющей компании или ТСЖ. Поэтому если были обнаружены скрытые недоделки, сначала придется взаимодействовать именно с организацией, обслуживающей дом. Первым этапом будет обращение в УК или ТСЖ для фиксации дефекта. Если выявленный брак подпадает под гарантийный случай, компания уведомит застройщика о необходимости устранить недостатки. Однако зачастую, домом управляет аффилированная к застройщику компания. Неудивительно, что ее сотрудники затягивают процедуру осмотра и составления акта, вплоть до отказа признавать дефект гарантийным. УК может заявить, что это внутренний дефект, который относится к категории либо капитального, либо текущего ремонта. Как известно, средства по этим статьям собираются со всех жильцов. Соответственно, затраты на работы, которые должен выполнить застройщик за свой счет, лягут на плечи жильцов дома.

В этом случае стоит, не теряя времени, заказать независимую экспертизу. И с ее результатами обратиться в офис застройщика.

Как правило, строительные компании исправляют выявленные дефекты, не доводя дело до суда. В качестве компенсации покупателю может быть предложено проведение ремонтных работ, скидка на проект перепланировки или коммерческую отделку, компенсация оплаты коммунальных платежей. Как показывает практика, последний вариант является одним из наиболее предпочтительных.

Однако бывают случаи, когда речь идет не о замене стеклопакета или потекшего радиатора, а о непригодности квартиры для проживания. Здесь потери компании исчисляются миллионами рублей. К таким издержкам готовы не все застройщики. Поэтому придется запастись терпением и, скорее всего, немалыми финансовыми средствами на юридическую поддержку. Тем не менее, и в этих случаях можно добиться солидной компенсации от застройщика. LIVING писал о такой практике, например, в отношении квартир с выявленным запахом аммиака.

Не гарантийный случай    

Однако не всякий выявленный дефект относится к гарантийному случаю. Таковым не являются следующие ситуации:

· Имеет место естественный износ, состаривание материалов, зависящие от срока эксплуатации здания

· Дефект появился вследствие неправильной эксплуатации помещений и имущества

· Не соблюдались правила использования электроприборов и сантехники, что стало причиной дефекта

· Собственники сами виноваты в поломке систем, обеспечивающих их жизнедеятельность (коммуникации, канализация, внутренние водостоки, система отопления)

· Приобретенная квартира использовалась не по назначению

Шансы доказать плохое качество строительства понижаются, если собственник уже успел сделать ремонт, и практически близки к нулю, если была выполнена перепланировка, которая, к тому же, не узаконена.

Еще один неприятный момент: даже если удастся доказать, что случай гарантийный,   если строительная компания – банкрот, то получить с нее хоть что-нибудь будет невозможно. Поэтому важно на начальном этапе покупки квартиры правильно подойти к выбору застройщика.